Chống đầu cơ, 'thổi giá' đất: Tưởng dễ mà khó

Hơn một tuần sau, phóng viên Tuổi Trẻ quay lại khu đất vừa được huyện Hoài Đức đưa ra đấu giá, trái ngược với cảnh tấp nập là vắng lặng. Khu đất đấu giá chỉ còn lại mấy biển quảng cáo, vắng bóng nhân viên môi giới bất động sản - Ảnh: DANH KHANG

Sau một tuần kết thúc phiên đấu giá ở các huyện vùng ven Hà Nội, phóng viên Tuổi Trẻ quay lại khu đất vừa được huyện Hoài Đức đưa ra đấu giá để tìm hiểu thực tế. Trái ngược với cảnh tấp nập mới xảy ra ít hôm là cảnh vắng lặng, khu đất đấu giá chỉ còn trơ lại mấy biển quảng cáo.

"Mấy anh em trúng đấu giá đang chuẩn bị đi đóng tiền sử dụng đất, nếu có khách mua thì sang tay luôn. Em trúng được hai lô đất ở xã Tiền Yên với giá hơn 90 triệu đồng/m2. Bây giờ sang tay thì lô đẹp phải cộng thêm 600 triệu đồng và lô bên trong cũng phải 250 triệu đồng chênh so với giá khởi điểm thì em mới bán được", anh L.Q.T. (nhân viên môi giới có công ty tại xã An Khánh, huyện Hoài Đức) mời chào.

Điều này đặt ra câu hỏi liệu rằng sự "quan tâm" quá mức đến các phiên đấu giá đất vừa qua là do nhu cầu có đất xây nhà của người dân là thực tế, hay chỉ là cơ hội kiếm lời và chiêu trò của những nhà đầu cơ lướt sóng, mua ngay bán ngay, hay những cò mua bán đất muốn nâng giá của những khu vực xung quanh khu đấu giá?

Hàng ngàn người dự đấu giá, vì sao?

• 

  Chuyên gia cảnh báo nguy cơ lợi dụng đấu giá đất để đẩy giá thị trườngĐỌC NGAY

Theo TS Lê Đăng Doanh (nguyên viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương), qua các phiên đấu giá ở các huyện ngoại thành Hà Nội cho thấy giá khởi điểm quá thấp. Giá khởi điểm thấp nên tiền đặt cọc cũng thấp, chỉ cần đặt cọc hơn 100 triệu đồng (tương đương 20% giá khởi điểm) cũng có thể tham gia đấu giá.

Đặt cọc thấp là nguyên nhân dẫn đến câu chuyện cả ngàn bộ hồ sơ tham gia đấu giá vài chục lô đất như ở Hoài Đức, Thanh Oai vừa qua. Vậy nên cần phải điều chỉnh ngay giá khởi điểm.

Theo ông Doanh, cần nâng mức giá khởi điểm sát với thị trường để những người nghiêm túc, có nhu cầu thực trúng chứ không phải những người tham gia đấu giá chỉ để mục đích lướt sóng, đầu cơ đất đai. Yêu cầu đặt cọc chỉ 20% giá khởi điểm rất thấp, cần phải nâng mức tiền cọc này lên. Vì thực tế là những người có nhu cầu mua đất chắc chắn đã chuẩn bị nguồn tiền đủ để thanh toán.

Cũng theo ông Doanh, có ý kiến cho rằng cần phải tổ chức nhiều vòng đấu để tránh trục lợi, dìm giá, gây thất thoát tiền của Nhà nước là chưa hiểu hết về đấu giá đất. Để không gây thất thoát, khâu đầu tiên chúng ta phải làm đó là định giá đất đưa vào đấu giá chứ không phải ngăn chặn trong phiên đấu giá. Vì đấu giá là công khai theo nguyên tắc thị trường, Nhà nước bán tài sản và ai trả cao người đó mua được.

Đấu giá đất ngoài tạo nguồn thu cho ngân sách còn giúp phát triển hạ tầng của địa phương, phân bổ đất đai một cách hiệu quả. Vì vậy, Nhà nước cần có quy định chặt chẽ hơn về việc phải xây dựng nhà cửa trong một khoảng thời gian sau khi trúng đấu giá, tránh tình trạng để hoang đất đai.

Nhiều bài học từ vụ đấu giá đất ở Thanh Oai

PGS.TS Võ Trí Hảo, trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam (VIAC), cho rằng cơ quan quản lý nên rà soát lại từ sự bất thường của các phiên đấu giá đất vừa qua tại Hà Nội.

Đặt giả thiết người mua trúng đấu giá vừa rồi là người có nhu cầu thật (mua để xây nhà) thì cơ quan quản lý nên có "chiến lược" đưa các lô đất ra đấu giá. Thay vì đưa từng nhóm lô đất nhỏ giọt, tạo cảm giác "khan hiếm" giả, chính quyền địa phương xây dựng dự án đưa các khu đất quy hoạch đất ở ra đấu giá.

"Khi sản phẩm bán ra nhiều sẽ không còn việc tranh mua và cũng chặn hiện tượng việc người đăng ký mua mong muốn mua xong sẽ đẩy giá lên rồi ra hàng", ông Hảo nói.

Mua đất giá cao xong bỏ hoang

Các lô đất ở thôn Cao Mật Hạ (Thanh Oai) đấu giá cuối năm 2022 và đầu năm 2023 nhưng đến nay vẫn chưa xây dựng - Ảnh: D.KHANG

Tháng 10-2021, quận Cầu Giấy (Hà Nội) tổ chức đấu giá 25 lô đất ở khu X4 (phường Mai Dịch) cũng đã thu hút hơn 700 bộ hồ sơ tham gia.

Kết quả trúng đấu giá đã làm nhiều người bất ngờ vì có lô giá khởi điểm 182,3 triệu đồng/m2 đã tăng lên 364,3 triệu đồng/m2 và lô khởi điểm 110,2 triệu đồng/m2 giá trúng cũng 289,2 triệu đồng/m2. Giá này cũng làm nhiều người bất ngờ vì khu đất X4 là khu tái định cư trước năm 2003, dân cư đã sinh sống ổn định.

Sau gần ba năm, điều bất ngờ là nhiều lô đất trong 25 lô đất nói trên vẫn chưa xây nhà cửa, cỏ dại mọc hoang, bên ngoài để lại nhiều số điện thoại rao bán đất. Có lô đất do để lâu không xây dựng nhà cửa biến thành nơi đổ rác thải, vẽ bậy, rất nhếch nhác.

"Trong số 25 lô ở khu X4 đã có một số chủ xây nhà cho thuê, nhưng nhiều lô vẫn còn bỏ không. Dù bỏ không nhưng giá những lô đất ở mặt ngoài cũng khoảng 450 triệu đồng/m2, còn nằm mặt trong thì 350 triệu đồng/m2", ông Lâm (môi giới nhà đất) cho biết.

Sau các phiên đấu giá đất, lãnh đạo trung tâm phát triển quỹ đất các huyện như Thanh Oai, Hoài Đức, Phúc Thọ đều cho biết phiên đấu giá "diễn ra thành công tốt đẹp". Trong khi đó, cũng theo lãnh đạo trung tâm phát triển quỹ đất, có phiên đấu giá không có người trong xã, nơi có khu đất đấu giá, trúng đấu giá.

Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Nguyễn Công Quảng, giám đốc Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Thanh Oai, cho biết giá khởi điểm thấp do trước đây các các quận, huyện, thị xã của Hà Nội xác định giá một phần dựa vào đơn vị tư vấn, đơn vị tư vấn sẽ dựa vào tài sản so sánh. Tuy nhiên, đến nay không cho phép tư vấn mà phải tính bằng hệ số K nhân với bảng giá.

Theo ông Quảng, không chỉ riêng gì Thanh Oai mà nhiều huyện ngoại thành của Hà Nội cũng có mức giá khởi điểm thấp dẫn tới mức trúng giá cao gấp nhiều lần. Giá khởi điểm chỉ được khắc phục khi bảng giá đất của Hà Nội thay đổi theo quy định tại Luật Đất đai 2024.