Đi đâu tôi cũng nghe bàn tán về những cuộc đấu giá đất vừa diễn ra tại các khu vực ngoại thành Hà Nội như Thanh Oai, Hoài Đức.

Người có tiền thì xớn xác nghe ngóng, hòng tìm thêm một mảnh lận lưng, vì sợ "một mặt bằng giá đất mới đã được thiết lập, đất rồi sẽ tăng nữa". Người không có tiền cũng chẳng thể vì thế mà thờ ơ, bởi đất vùng ven, đất làng xã ngoại thành mà giá một mét vuông đến hơn trăm triệu. "Bao giờ mới đến làng mình", chị bạn tôi nửa đùa nửa thật.

Diễn biến và kết quả của những cuộc đấu giá đất có thể là bất thường. Bất thường từ số lượng người tham gia lớn, giá khởi điểm thấp, thời gian đấu giá kéo dài xuyên đêm cho đến giá trúng - có những lô gấp 18 lần mức khởi điểm... Tuy nhiên, sự bất thường ấy lại phản ánh thực tế bình thường khi nhu cầu đầu tư vào đất đai của người dân là rất lớn.

Lượng người tham gia đấu giá lớn, mức giá trúng quá cao theo tôi có cả nguyên nhân pháp lý và tâm lý.

Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã cấm các doanh nghiệp bất động sản phân lô, bán nền tại các đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III. Tại các khu vực này doanh nghiệp phải xây dựng nhà trên đất để bán - dẫn đến chi phí đầu tư tăng, doanh nghiệp ít mặn mà. Vì thế để tiếp cận sản phẩm đất nền vừa túi tiền, đã trở nên khan hiếm tại các đô thị lớn, người mua sẽ phải tìm đến các thửa đất do Nhà nước bán đấu giá.

Theo quy định mới, việc xác định giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất hiện nay dựa trên bảng giá do địa phương ban hành. Tuy nhiên, bảng giá đất trước đây đã lỗi thời, chưa kịp điều chỉnh sau khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, nên giá khởi điểm rất thấp, tạo sức hấp dẫn lớn với người mua. Giá khởi điểm thấp dẫn đến số tiền cọc 20% của người tham gia cũng thấp, tạo hiệu ứng đăng ký ồ ạt theo kiểu "được thì tốt, không được cũng chẳng mất gì".

Về tâm lý, bất động sản vốn là kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút nhiều người tham gia do tính sinh lời lớn. Với suy nghĩ cứ đổ tiền vào đất là thu lại lợi nhuận cao, nhiều người có tâm lý tự tin thái quá khi đầu tư đất. Đây là xu hướng đầu tư truyền thống xưa nay, không dễ thay đổi trong một sớm một chiều.

Xuất phát từ nhận định cho rằng việc điều chỉnh bảng giá đất trong thời gian tới ở các địa phương sẽ gián tiếp đẩy giá đất tăng, nhiều người nôn nóng mua đất sớm. Ngoài ra, lãi suất gửi tiết kiệm của ngân hàng giảm, kéo theo xu hướng người dân chuyển tiền nhàn rỗi sang đầu tư vào các tài sản dễ thanh khoản như nhà đất.

Sự cộng hưởng các yếu tố trên đã dẫn đến những dòng người ồ ạt tham gia đấu giá đất.

Có nhiều nghi ngờ về tình trạng đầu cơ, thổi giá. Nhưng không dễ tìm ra ai là người đầu cơ, ai là người thổi giá. Trúng đấu giá với giá rất cao cũng không hẳn là dấu hiệu thổi giá. Thậm chí, nếu người trúng giá cao bỏ cọc cũng không dễ chứng minh họ đầu cơ, tạo thị trường ảo.

Luật Đấu giá tài sản 2024 sửa đổi đã bổ sung các chế tài để xử lý vi phạm đối với người tham gia đấu giá, theo đó tùy tính chất, mức độ vi phạm sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Luật cũng quy định cấm tham gia đấu giá trong thời hạn 6 tháng đến 5 năm với những trường hợp đấu giá đất thực hiện dự án đầu tư mà bỏ cọc, vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền dẫn đến hủy kết quả đấu giá. Tuy nhiên, các quy định trên của Luật Đấu giá tài sản tới 1/1/2025 mới hiệu lực.

Phương án quản lý theo kiểu tìm và xử phạt đầu cơ, cấm người bỏ cọc tham gia đấu giá rất khó mang lại hiệu quả. Ngay cả khi xử lý được thì cũng như "bắt cóc bỏ đĩa".

Các quy định mới về đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản và luật đấu giá tài sản cũng khó ngăn được sức nóng của các cuộc đấu giá trên, khó cản được đà tăng dường như không phanh của các thửa đất đấu giá.

Sốt đất không phải là hiện tượng riêng tại Việt Nam mà dường như mang tính quy luật trong tiến trình phát triển kinh tế của các quốc gia. Sốt đất và bong bóng bất động sản từng diễn ra tại Nhật Bản trong những năm 1980 hay tại Trung Quốc giai đoạn 1990-2000. Những cơn sốt đi qua để lại một bộ phận người trẻ có xu hướng: không kết hôn, không mua nhà, không sinh con. Giá đất cao vì thế tác động bất lợi đến các khía cạnh đời sống xã hội và phát triển kinh tế.

Câu hỏi khi nào giá bất động sản sẽ giảm có lẽ không nằm trong các quy định hành chính của Luật Đất đai hay Luật Đấu giá tài sản. Để chống đầu cơ, để người dân bớt vùi tiền vào đất, để kìm hãm đà tăng của giá đất, giải pháp vẫn nằm ở một công cụ truyền thống: thuế với người sở hữu nhiều đất.

Nghị quyết 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng yêu cầu "quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang". Nghị quyết số 37 năm 2023 của Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính chủ trì sửa đổi các luật thuế có liên quan đến đất đai để quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang.

Chính sách thuế là công cụ hiệu quả để kiểm soát tình trạng đầu cơ, lướt sóng trong kinh doanh bất động sản. Sử dụng hiệu quả công cụ thuế thì câu hỏi vì sao giá đất chỉ thấy tăng, không thấy giảm sẽ có câu trả lời thỏa đáng.

Phạm Thanh Tuấn